AS PRINCIPAIS FORMAS DE REGULARIZAÇÃO DE IMÓVEIS
SUMÁRIO:
I. INTRODUÇÃO
II. PRINCIPAIS FORMAS DE REGULARIZAÇÃO
III. CONCLUSÃO
- INTRODUÇÃO:
A regularização de imóveis é um tema de extrema importância para proprietários, compradores e investidores do mercado imobiliário. Muitas vezes, questões legais e burocráticas podem surgir, tornando essencial compreender as diferentes formas de regularização disponíveis e os procedimentos necessários para garantir a segurança jurídica da propriedade.
Neste artigo, exploraremos de forma breve e concisa algumas das principais modalidades de regularização de imóveis existentes na legislação brasileira, desde a regularização de construções até a regularização fundiária, passando pelos institutos da usucapião, do inventário extrajudicial e da adjudicação compulsória, entre outros, presentes tanto na via judicial, quanto na via extrajudicial.
Vamos elencar alguns dos requisitos legais e os procedimentos envolvidos em cada uma dessas formas de regularização, e a importância de contar com o acompanhamento de profissionais especializados para garantir a efetividade e legalidade do processo.
Se você possui dúvidas sobre como regularizar um imóvel, este conteúdo é para você. Acompanhe-nos nesta jornada para entender melhor as formas de regularização de imóveis e assegurar seus direitos como proprietário. Vamos juntos desvendar esse universo complexo, porém fundamental para a tranquilidade e segurança de seu patrimônio imobiliário.
2. PRINCIPAIS FORMAS DE REGULARIZAÇÃO
No Brasil, existem diversas formas de regularização de imóveis previstas na legislação, cada uma com seus requisitos e procedimentos específicos.
Abaixo, seguem algumas das principais formas de regularização de imóveis e as competentes leis que as regem:
1. Usucapião Judicial e Extrajudicial:
A usucapião é um instituto jurídico que permite a aquisição da propriedade de um imóvel por meio da posse prolongada e ininterrupta, conforme determina o Código Civil Brasileiro. Os requisitos para a usucapião incluem posse mansa e pacífica, sem oposição e com ânimo de dono, por um determinado período de tempo legal, que varia de acordo com a situação do imóvel.
Por se tratar legalmente de aquisição originária da propriedade, a usucapião se constitui no melhor modo jurídico para a regularização imobiliária, já que, o imóvel adquirido pela via de usucapião pode legalizar a propriedade plena do possuidor do imóvel, do mesmo modo, que regulariza o bem que está enfrentando problemas relativos a inexistência de registro e consequente matrícula no cartório competente, pode levantar e cancelar qualquer tipo de restrição existente sobre o imóvel, legaliza e resolve problemas com a área e confrontações do imóvel, entre outras situações jurídicas que se enquadrem nos requisitos para a instituição do procedimento.
2. Inventário Judicial e Extrajudicial:
O inventário é o procedimento legal para a partilha dos bens de uma pessoa falecida entre seus herdeiros. Ele pode ser realizado de forma judicial, perante o Poder Judiciário, ou extrajudicial, em cartório, desde que atendidos os requisitos legais.
A regularização do imóvel ocorre durante o inventário, quando a propriedade do imóvel é transferida para os herdeiros. O inventário extrajudicial é disciplinado pela Lei nº 11.441/2007, que autoriza a realização do inventário e partilha por via administrativa, mediante escritura pública lavrada em Tabelionato de Notas e em ato contínuo possibilita o registro do imóvel no Registro Imobiliário competente.
Por seu turno, o inventário judicial é regulado pelo Código de Processo Civil, em seus artigos 610 a 673, que estabelece as normas e procedimentos para a realização do inventário perante o Poder Judiciário.
3. Adjudicação Compulsória Judicial e Extrajudicial:
A adjudicação compulsória é um procedimento judicial ou extrajudicial que visa transferir a propriedade de um imóvel para o possuidor que preenche os requisitos legais, podendo ser requerida até mesmo na ausência de um contrato formal de compra e venda ou de escritura pública.
Na via judicial este instituto está previsto no artigo 1.418 do Código Civil Brasileiro e é utilizado quando o possuidor/comprador do imóvel tem direito à aquisição do imóvel, pois já quitou o valor de compra do imóvel, todavia o proprietário se recusa a outorgar a propriedade legal do bem, mediante a assinatura de escritura pública de compra e venda para a transferência do bem imóvel.
De outro norte, a forma extrajudicial do procedimento prevista na Lei 14.382/2022, Lei 6.015/73 e Provimento 150 do CNJ, desjudicializou o instituto com o intuito de dar maior agilidade e simplicidade no procedimento da regularização imobiliária, desde que, preenchidos os requisitos legais para o intento na via administrativa.
4. Regularização Fundiária:
A regularização fundiária é um processo que visa legalizar áreas ocupadas irregularmente, garantindo o direito à moradia e o acesso a serviços públicos.
A Lei Federal nº 13.465/2017 estabelece as diretrizes gerais para a regularização fundiária urbana e rural, permitindo a titulação de posses e propriedades informais.
5. Reurb (Reurb-S e Reurb-E):
A Reurb (Regularização Fundiária Urbana) é um instrumento criado pela Lei Federal nº 13.465/2017 que possibilita a regularização de núcleos urbanos informais, com a finalidade de garantir o direito à moradia digna.
A Reurb-S é destinada a assentamentos irregulares em áreas urbanas consolidadas, enquanto a Reurb-E é voltada para a regularização de assentamentos irregulares em áreas rurais.
6. Desmembramento e Unificação:
O desmembramento consiste na divisão de um imóvel em lotes menores, respeitando as normas urbanísticas locais, como o Código de Obras e o Plano Diretor.
Já a unificação é a união de dois ou mais lotes para a formação de um único imóvel. Ambos os procedimentos são regulamentados por legislações municipais, além da lei federal.
7. Averbação de Construção/benfeitoria:
A averbação de construção é o processo pelo qual as alterações realizadas em um imóvel, como a construção de novas edificações, são devidamente averbadas na matrícula do imóvel.
6. Regularização de Edificações:
A regularização de edificações é o processo de legalização de construções que foram realizadas sem a devida aprovação dos órgãos competentes, como prefeituras e órgãos ambientais.
Cada município possui legislação própria para a regularização de edificações, que pode incluir a apresentação de projetos, pagamento de taxas e adequação às normas vigentes, conforme estabelecido nas leis municipais de uso e ocupação do solo.
7. Retificação de Registro de Imóveis:
A retificação de registro de imóveis é um procedimento utilizado para corrigir erros ou inconsistências na matrícula de um imóvel, como informações incorretas sobre limites, confrontações ou titularidade.
A retificação é regulamentada pelo Provimento nº 260/2013 do Conselho Nacional de Justiça, além das Consolidações e normativas cartorárias, que estabelecem as diretrizes para a retificação dos registros imobiliários.
8. Regularização de Condomínios:
A regularização de condomínios diz respeito à legalização de condomínios edilícios, garantindo a regularidade do empreendimento perante a legislação.
A Lei nº 4.591/1964, conhecida como Lei do Condomínio, e o Código Civil estabelecem as diretrizes para a constituição e regularização de condomínios, incluindo as obrigações dos condôminos e as regras de administração do condomínio.
9. Incorporação Imobiliária:
A incorporação imobiliária é o processo pelo qual um empreendedor (incorporador) constrói edificações em um terreno e as vende posteriormente, em unidades autônomas, aos futuros adquirentes (compromissários compradores), que tem por finalidade proporcionar a chamada compra e venda na planta, atualmente muito utilizada nos grandes centros imobiliários do Brasil.
Esse procedimento é regulado pela Lei nº 4.591/1964, também conhecida como Lei de Incorporações Imobiliárias.
3. Conclusão
Ao longo deste artigo, exploramos algumas das principais formas de regularização de imóveis, desde a regularização de construções até a adjudicação compulsória, passando por usucapião, inventário extrajudicial e regularização fundiária. Cada uma dessas modalidades apresenta requisitos específicos e procedimentos que devem ser seguidos rigorosamente para garantir a segurança e legalidade do seu patrimônio imobiliário.
É fundamental compreender a importância da regularização de imóveis, não apenas para evitar problemas futuros, mas também para valorizar o seu investimento e assegurar seus direitos como proprietário. Nesse sentido, contar com o auxílio de um advogado especializado em direito imobiliário é imprescindível para orientar e acompanhar todo o processo de regularização.
Um advogado especializado possui o conhecimento técnico necessário para interpretar a legislação vigente, identificar os requisitos específicos de cada modalidade de regularização e garantir que todos os procedimentos sejam realizados de acordo com a lei. Além disso, o profissional poderá representar seus interesses de forma eficaz perante os órgãos competentes, assegurando que o processo de regularização seja conduzido de maneira segura e eficiente.
Portanto, se você possui um imóvel que necessita de regularização ou está em processo de aquisição de uma propriedade, não hesite em buscar a assistência de um advogado especializado.
Investir na contratação de um profissional capacitado é investir na tranquilidade e na proteção do seu patrimônio. Conte com o apoio de um advogado especializado e garanta a regularização adequada do seu imóvel, assegurando assim a segurança e a legitimidade da sua propriedade.
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